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关于我

笔名探矿者—一个立志执着于探索自然和学术的“打工者”。1962年5月生,福建人,1982年毕业于成都地质学院找矿系,地质调查专业 工学学士 高级工程师。长期从事地质调查、矿产勘查以及矿床学和矿床地球化学研究。在该职业生涯中,积累了三十多年来的地质勘查和找矿经验,脚踏实地一步一个脚印一路走来,具有丰富的工作经验,认识了矿产资源在地壳中的成矿机理,掌握了构造控矿因素与成矿地质规律对找矿预测的意义。本人的专长是既懂理论研究、也精通矿产勘查,善于将两者紧密结合,因而有关成果受到各地政府的关注及业内专家的高度肯定。

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这个才是房地产价格的核心因素  

2017-12-22 16:44:44|  分类: 社会 |  标签: |举报 |字号 订阅

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      每每说到房地产的价格,几乎所有的朋友都是揪心不已,最近瀚哥的好朋友问瀚哥说:最近所在城市的房地产价格很高了,可以卖了房子来租房吗?碰到这样的问题,瀚哥也是有些无语凝噎了,我们反复强调“房子是用来住的,不是用来炒的”,但是也没有说你自己已经有房子了就可以来租房。但是就像炒股一样,原先在调控之前,大家关心的是房价会不会接着涨,而如今调控日趋从严,大家关心的问题就变成了房价到底什么时候会降?

      说到房价下降这个问题,其实不同城市有着太多不可控制的因素,这些因素导致了各地的房价差异很大,所以笼统的问到底什么时候房价会降?哪个城市房价会降?这样的问题相信凭我们的能力几乎没有人能够给予一个标准的答案,即使是最专业的房地产分析师也没办法给出答复,我们能够给的就是如何理解房地产的价格,而我们又怎么来看房地产的价格影响因素。

一、影响房地产价格的核心因素到底是什么?

      美国总统川普先生曾经说过:影响房地产价格的因素只有一个,这就是地段、地段还是地段。这样的话在我们日常买房的过程中是可以当做一个重要参考依据的,但是我们如果真的要理解的话,影响一个地区房价涨跌的核心因素应该是:人口,人口还是人口。我曾经撰文反复论述过,城市与城市的战争就是人才的战争,就是人口的战争,这个逻辑古往今来一直如此,我们的古代先祖们在战争的时候最为重要的争夺资源就是人口,成吉思汗曾经用:“抢夺我们对手的奴隶,抢走我们对手的女人。”这样的口号来激励蒙古大军征讨世界,那么现实情况其实也是如此。

      我们认真反思中国房地产市场这蓬勃发展的年份,实际上在炒房热潮尚未完全来临之前,在房地产还没有成为一个炒作的商品之前,各地的城市房价上涨有着一个明显的逻辑,这就是人口的流动,根据安信证券的研究报告显示,2012年之后,中国的人口密集地流入了一二线大中城市,但是由于当地的土地供应水平的相对较低,所以人口成为了房地产价格上涨的根本动因。与此同时,人口流入速度较为缓慢的二三四线中小城市,由于土地供给量充足,人口进入力度较弱,所以房地产价格呈现出并不强势的走势。所以,在很大程度上房地产价格的上涨源于人口流动和城市土地供给。

      那么分析房地产价格的核心因素已经找到了,这就是人口。那么,我们不禁就要问了,为什么人们会这么集中地向一二线热点城市转移呢?其实,原因要从产业发展的深层去考虑,2007年美国次贷危机之后引发了震惊全球的金融海啸,金融海啸的结果就是让各国的外贸订单锐减,原先很多制造业相对比较发达的中小城市呈现出了较为严重的企业停工潮、倒闭潮,在这样的的大环境影响下,原先非常吸引人的东南沿海地区开始出现对于人口的吸引力衰退的现象。

      而在经济复苏的过程之中,各国的分工开始日益明确,优势产业的集聚水平进一步提高,互联网、金融、高端制造业、装备制造业这些高附加值产业得到了更多城市的重视,在美国像底特律等传统的制造业城市严重衰退,而像硅谷这样的互联网产业集中城市却出现了极度的经济繁荣。那么我们再来反观中国,中国的传统的制造业尤其是重工业出现了严重的产能过剩问题,而崛起的互联网经济却逐渐集中到了北京、上海、深圳、杭州这些核心一二线城市,互联网经济的集聚让这些一二线大城市保持了良好的产业活力,创造了大量的就业机会,最终形成了一个巨大的吸铁石,将人口疯狂地吸收到了这些城市。

      有了人口,就有了大量的住房需求,居住是所有人最为基础的一项生存需求,再加上互联网、金融、装备制造、生物制药这些行业都是处于朝阳阶段的高利润产业,这样的产业结构让吸引的人口拥有了较高的收入水平,就如同之前流传着非常盛行的北京西二旗收入五万像五千现象,就是互联网新贵集中时工作与生活的现实矛盾,但是从长期来看,这些人必然需要买房,从而成为了房地产市场真正的接盘者,推动了房地产价格的上涨。

二、房地产价格什么时候会下降呢?

      我们仔细研究国家所采用的房地产政策,在政策层面出台的“房子是用来住的,不是用来炒的”的主基调,让我们明白了国家的目的其实并不是打压房地产价格,而是让房地产价格回归理性,让房地产回归居住属性,然后挤掉那些炒作的泡沫。

      所以,从这个角度来说,什么地方的房价会下降?什么时候的房价会下降?就变得很好回答了。

      首先,房价特别是一二线城市核心区的房价很难下降。因为只要中国经济保持着一个较好的发展水平,那么产业的集中程度一定是越来越高的,而不是越来越低的,产业集中度的提高让城市的人才培养机制,医疗教育水平,基础设施一定是日益提高的,所以,在大家都对美好生活向往的时候,只要一线城市的房地产价格没有离谱到赶人走的地步,那么一定会更多的人口涌入一二线大城市,所以一二线城市核心城区的房地产价格拥有着较大的支撑基础,所以核心城区的房价很难下降。

      其次,非核心城区和三四线城市危险了。由于前几年房价的疯狂上涨,这种需求的溢出效应导致了一二线城市非核心城区的房地产价格畸形上涨,现在随着调控收紧,这些地区原先超过其本身价值的需求就会降低,所以泡沫将会被挤出去,最终的结果就是房地产价格的下降。此外,就是三四线中小城市,一旦城市的产业出现衰退,人口出现流失,那么这个城市的房价必然会下降,甚至会下降的非常明显,这是一个不可逆的过程了。大城市的非核心城区说不定还有城市发展扩张之后,房价回升的可能性的话,那么三四线城市只要人口净流出了,这个几乎就失去了房价回升的基础。

      所以,如果大家想要判断房地产的价格,不妨就通过这个角度来判断,在任何一个国家一线城市的购房、生活都是成本极高的事情,所以房价的问题还是人口的问题,大家看人口就好了。

   
2013年08月31日 - 探矿者           - The Prospector blog
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